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近日，有网友爆料，陕西西安“铜雀台”楼盘开发商与多户业主签订了购房协议后，本该于2018年年底按协议价交房，后因法律纠纷楼盘归海天制药所有。随后，海天制药作为楼盘开发商公开涨价，要按照市场价重新对房产进行定价。

类似事件在各地时有发生。因商品房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实等一系列问题，导致房地产行业投诉和纠纷频发。

为了规范楼市、降低购房者的买房风险，3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），正式取消房地产预售政策，成为全国首个在全域实行现房销售的省份。

虽然此前部分城市对现房销售有过各种尝试，但在一省范围内全面推行尚属首次。

有观点认为，现房销售制度可以有效降低消费者购房风险，购房者再也没必要担心买到烂尾楼了。但也有人认为，取消商品房预售制度会降低住房供给量，增加资金使用成本，很难在全国推广实行。

预售制度有利有弊背后风险亟须规避

所谓现房，是指开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。也就是说，只有拥有房产证和土地使用证，才能称之为现房。

现房的优势有很多，一是真实直观，可以一眼看到实物，对里面的房型、朝向都能一目了然；二是现房可以即买即住，不用像期房那样等待一两年甚至更长时间；三是现房可以规避烂尾楼风险。

而所谓期房，则是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。也就是说，开发商从取得商品房预售许可证开始，至取得产权证为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

我国的商品房预售制度起源于香港地区，其“分层销售、分期付款”的售楼方式，被形象地称为“卖楼花”。

商品房预售制度与我国房地产市场发展的进程紧密联系。在我国房地产业刚刚起步时，资金严重不足，自有资金的比例甚至不到10%。另一方面，融资渠道和融资手段单一，从银行贷款几乎是房地产开发企业的唯一选择。于是，原建设部主导设立了商品房预售制度。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，商品房预售制度成了商品房销售的主要方式。

商品房预售制，既是维系房地产企业高周转的重要基础，也是维系土地财政高速运转的重要前提。

期房与现房相比较，最主要的优势就是价格优势。开发商卖期房价格比现房便宜，表面上看是亏损了，但如果把融资成本计算在内，开发商卖期房的利润空间实际上要比卖现房的利润空间更大。“预售制度最大的受益者就是开发商，直接降低了开发商的开发成本与周期。如果现房销售的周期是两年，那么开发商预售两年内至少可以运作3个楼盘。也就是说同一笔钱，现房销售赚一次，期房销售可以赚3次。”

不过，期房销售背后暗藏的问题不容忽视。预售让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，却将风险转嫁给购房者和银行。

有三类商品房纠纷较为常见，都与预售制度有关：一是开发商没有取得商品房预售证就卖房，很多行为并未在职能部门的监管之下；二是预售合同与实际面积不符，特别是公摊面积小于图纸；三是开发商资金链问题，对工期把握不准问题等，导致逾期交房，而逾期交房又直接影响购房者办理房产证。

由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，这不仅导致房屋质量问题连连，也导致推迟交房，甚至携款潜逃现象发生。此外，合同纠纷、开发商减配、降标、配套设施不落实、虚假承诺、违规销售等问题，引发全国各地消费者维权事件层出不穷。

多地试点现房销售优胜劣汰加速洗牌

根据天眼查发布的315房产大数据，截至2019年年底，我国超14%的房地产企业都有法律诉讼记录。2019年一年，房地产行业的新增法律诉讼、失信违法、被执行人、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条数分别为158万条、6.9万条、35.2万条、12.3万条、1.42万条、1.38万条。

海南省在《通知》中明确要求，即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

对于购房者来说，这无疑是一件大好事；但对于开发商来说，他们首先面临的是资金流压力将会进一步提高。除了要有雄厚的资金实力，还必须要注重房屋质量，优胜劣汰，中小房企将逐渐退出海南的房地产市场。

海南出台如此严厉的“楼市新政”，与其一直在大力推进自己的产业升级有关。2018年4月13日，海南提出全岛建设自贸区。同年4月22日，海南宣布“全域限购”。2019年，海南省全省生产总值增长5.8%，剔除房地产业后增长6.3%。服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右，12个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4%至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。

进一步落实“房住不炒”的定位，摆脱对于房地产的依赖，也是城市经济长远发展之路。事实上，全国探索和鼓励取消商品房预售制度的，远不止海南一地。此前，已有多个城市出台了相关的现房销售政策或鼓励意见。

现房销售可以解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，但也将推动房地产行业全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠，大开发商也将终结高周转模式。开发商减缓拿地速度，土地财政面临压力。

房住不炒定位不变维护良好市场秩序

现房销售，最“痛苦”的应该是房企。

自疫情暴发以来，全国各地稳地产的政策密集出台。与海南做法相反的是，2月至3月期间，多地政府密集出台的涉房类政策，对楼市调控都以宽松为主，大多集中在降低预售门槛方面。

据不完全统计，全国目前已有超过60个城市发布了有关疫情下的房地产市场调控政策，主要集中在公积金政策和土地款缓解政策、预售加快政策。此前，2月12日，无锡等五地密集出台政策后；2月13日，南京、天津、济南等地也相继发布多项措施；2月14日，福州也发布10条措施。这些政策措施包括减免或延期缴纳税费、延期或分期缴纳土地款、调整预售条件、延期还款等。

2月19日，苏州市自然资源和规划局发布的稳地产政策引起市场广泛关注，原因是其中一条关于调整超过市场指导价报价规则的内容，被市场解读为“苏州取消封顶预售、取消现房销售”。

山东随之跟进。就在海南发布政策的前一天即3月6日，山东省住房和城乡建设厅对外发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》，要求统筹做好住建领域经济社会发展工作，适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。

多地政府出台房地产相关支持政策，主要是为了支持企业的正常经营，“房住不炒”的定位并未改变，不会因疫情影响而出现全面的政策放松。无论是实施商品房预售还是现房销售，都应该以维护良好的市场秩序为根本宗旨。

目前，预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的销售方式。现在房地产行业处于一个调整阶段，资金链比较紧张，要全部取消预售制度让期房退出，还需修改完善相关法律法规。

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