老旧小区改造，房价会怎么走？
2020-07-22
时间是把杀猪刀，刀刀催人老，关于房子也是。
跟着房龄增加，房子的水电暖管线老化，颜值掉线，物业服务没法与新社区相比，居住谈不上舒适度，“家”的界说被局限为“晚上回来睡觉的地方”。
在二手房交易商场，“老破小”往往也卖不上价，除非学区房站位，否则也不建议大家去买。
前一阵子，就有位朋友私信红姐，说最近要在北京买房子，想问问，80年代的二手房还能不能买，想先买个过渡5年，然后再换房。可是，他又忧虑买了之后，换房时卖不掉。
红姐回复他，上世纪80年代的房子也太老了，除非是学区房，否则不建议买。朋友又问，那90年或者2000年的房子能够买吗？
其实咱们身边类似这位朋友买房需求的人，还真的不少。新盘不是太远便是太贵，二手房“价廉”但并不“物美”，让很多人比较纠结。
可是，现在好消息真的来了！
近日，国务院办公厅印发的《关于全面推动乡镇老旧小区改造作业的辅导定见》（以下简称《定见》）。
《定见》清晰，到“十四五”期末，结合各地实践，力求基本完成2000年末前建成的需改造的乡镇老旧小区改造使命。2020年规划新开工改造乡镇老旧小区3.9万个，触及居民近700万户。
依照国办印发的《定见》，乡镇老旧小区改造内容可分为根底类、完善类、提高类3类。
根底类，主要是市政配套根底设备改造提高以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位修理等。
包含改造提高小区内部及与小区联络的供水、排水、供电、弱电、路途、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等根底设备，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
完善类，主要是环境及配套设备改造建造、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
环境及配套设备改造建造，包含撤除违法建造，整治小区及周边美化、照明等环境，改造或建造小区及周边适老设备、无障碍设备、停车库（场）、电动自行车及轿车充电设备、智能快件箱、智能信包箱、文明休闲设备、体育健身设备、物业用房等配套设备。
提高类，主要是公共服务设备配套建造及其才智化改造，包含改造或建造小区及周边的社区综合服务设备、卫生服务站等公共卫生设备、幼儿园等教育设备、周界防护等智能感知设备，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民商场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设备。
《定见》清晰，各地可因地制宜确认改造内容清单、规范和支撑方针。
这意味着，众多老旧小区行将“旧貌换新颜”，这必将提高老旧小区的居住颜值和舒适度，“老破小”二手房交易价格也有望提高。
客观说，老旧小区改造是民生工程，意不在抬高房价，但改造成功后带动房价上涨是完全可能的。
商场也有相关事例可循。
据媒体报道，前几年沈阳小西小区80万一套的房子都没有人买，也卖不出去，可在加装电梯今后，100万反而很轻松的成交了，每平米至少涨了2000元。
可是，《定见》也清晰各地要结合实践，合理界定本地区改造对象范围，要点改造2000年末前建成的老旧小区。
中心财政资金也将要点支撑改造2000年末前建成的老旧小区，要点支撑根底类改造内容，能够恰当支撑2000年后建成的老旧小区，但需要限制年限和份额。
《定见》要求，各地要要进一步摸清既有乡镇老旧小区底数，建立项目储备库。区分轻重缓急，科学编制乡镇老旧小区改造规划和年度改造计划，不得盲目举债铺摊子。优先对居民改造志愿强、参加活跃性高的小区（包含移送政府安置的军队离退休干部住宅小区）施行改造。
关于想买建成年代较早的二手房的买房人来说，还是要提早仔细做下功课，了解下意向小区是不是在当地老旧小区改造的项目储备库范围内，居民支撑改造的志愿强不强。
国办《定见》还清晰，要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。依照谁获益、谁出资准则，活跃推动社会资本及居民出资参加改造。
依照相关部分计算，老旧小区改造的确是一块存量房商场孕生的“大蛋糕”。
根据此前住建部的摸排，全国2000年以前建成的老旧小区近17万个、触及居民上亿人、超4200万户，所能撬动的出资金额相当可观。
另据恒大研究院常务副院长夏磊测算，根底类、改善类、提高类改造算计，保守估量老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。
可是，社会化资本参加老旧老区改造还有很多难题待解。
社会资本在参加老旧小区改造过程中遇到了方方面面很多难题。这次国办《定见》印发后，这些先行者遇到的问题有望得到解决，助推老旧小区改造提速。
于楼市而言，老旧小区改造属于存量房改造，与棚户区改造不同，并不会增加商场上房源新增供给，因而关于楼市整体房价预计不会有大的扰动。
可是， 毫无疑问，老旧小区改造成功后，会提高房产价值，进而会提高二手房交易价格。今后，购买2000年末前建成的“老婆小”，即便没有学区房站位，也能够在选项范围内了。
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