普通人买房贷款攻略！负债管理=赚钱秘籍！
2020-08-30
01
如何认识通胀
如果没有通胀，社会上那些富有的家族凭他们的财富算都能算出再也不需要努力就能子孙无忧，因为有通胀的存在，逼到所有人都要拼命，不断创造财富，为国家的经济发展做贡献。
所谓通货膨胀，就是钱印得太多了。
可见，在"通胀"发生期间，如果你一直按兵不动，把钱一直放在银行里，你的财富实际上被偷走了。
超发的货币有两个最重要特征：
一、钱不是一夜之间就投放到市场上的，需要有一个时间；
二、钱并不是平均分配给每一位社会个体的。
首先，央行多印出来的银子，分发需要时间，消费需要时间；其次，这些多印出来的钱，并不是平均分配，而是有针对性地发放（主要是放贷），时间上有滞后性（以往的经验是货币传导需要半年时间左右）。
而这些货币的分配，在穷人和富人之间却是“冰火两重天”。
钱印出来后，放在商业银行，而商业银行的分配原则是钱的安全性和盈利性。知道这一点，答案就很明确了，银行更愿意把钱借给有资产抵押的人。
02
通胀（多余）的钱去哪了？
富人总是能最先得到多印出来的钱，从银行贷款出来买更多的资产或者商品，于是，掠夺就开始了。
“通胀”发生前或发生时，穷人永远都在为自己的柴米油盐皱眉，为自己银行里的存款少得可怜或没有增加而抱怨时，富人想得最多是如何从银行里搞到更多的贷款、如何通过购买不动产来抵御“通胀”，或如何通过这波“通胀”增加财富。
所以，每一轮“通胀”，实质上是富人抢劫穷人的一个过程，这个过程虽然很残忍，却说明了财富增长的实质。
“通胀”发生时候，富人拼命借贷、穷人死命存款，最终穷人成为了富人致富的肥料，人肉电池。在高通胀、低利率的金融背景下，存钱无疑是站在了“通胀”的对立面，而“通胀”的残酷远远超过你的想象。
“通胀”是一个财富转移和再分配的过程，只不过它慢而隐蔽，很多人没有觉察罢了。
03
如何对冲通货膨胀呢？
今天我们通过几个角度来谈谈负债，主要内容如下：
* 负债一定是坏事吗？
* 负债，是对抗通货膨胀的好方法
1、负债一定是坏事吗？
债务可以分为不良债务与良性债务，不良债务：比如刷卡用来吃喝玩乐，过度的进行消费，这就是坏的债务。例如信用卡逾期、透支花销手机、汽车等产品。
良性债务：通过负债，可以让我们的资产得到大幅的提升，常见的就是房贷，小资金撬动大杠杆，通过房产获得了较大的增值。投入10元，回来20元。
2、负债是对抗通货膨胀的办法：
因为通胀，2020年，年轻人收入20万/年。有些老人一生攒的钱还不如年轻人工作一年的收入，可见通胀偷走了老人的财富，物价高昂，这十几万养老钱不出三五年就会花光。
敢于借债买资产是快速积累财富的第一步，因为通货膨胀其实在帮你不断稀释债务，10年前100万的房子，贷款70万，那时你年薪10万，猪肉10元一斤，以为要30年才能还清房贷。
2020年，70万已经是很小的一个数字，现在年薪20-30万，猪肉30元一斤了，三四年就能还清当时的70万。
一个敢于负债的人，其实是一个敢于对未来负责的人。
03
买房求杠杆
2002年，北京，上海，深圳，广州的均价是：4467元/平，4600元/平，4927元/平，3995元/平。
到了2018年，这四个城市的房价分别是：63282元/平，55217元/平，54898元/平，40805元/平。
负债杠杆的第一个诀窍，不在于负债率的控制，而是在于现金流的管理。
这个现金流可以是你的工资，也可以是你的借款，甚至是专门预留出来的月供备付金。
一般而言，我们预留所有贷款的18-36个月的月供在手是比较安全的，这些资金可以保你抗过楼市的横盘期，等到大涨的时机。
借用杠杆负债买资产的第二个诀窍，你买的资产的投资回报率要跑赢负债的利息成本，不然哪怕你现金流没有断，最终你做的这笔投资也是亏的。
例如你买了县城的房子，供了十年，交了50万利息，但是房子只是小幅上涨了30万，这么算下来这笔投资其实亏了。
那么我们该如何借钱，开始运用杠杆呢？
1、先借多的
哪个贷款产品能让你负债越多，并且能够成功借出的，那么就是最好的，额度比利率优先。假设有余下两款产品给你选择，你会选哪一个？
抵押贷款：500万30年等额本息，利率5.3%
200万5年先息后本，利率4.9%
毫无疑问，选第一个，因为虽然利率高一些，但是额度足够高，可以一笔借500万，并且摊到30年来看，多付的那点利息其实不足一提。
2、对比利率
根据中国楼市的年均回报率以及首付的杠杆，一般8%年化利率的钱有多少要多少，超过8%的资金只能偶尔短期用一下，例如过桥或垫资，绝不能长期使用，因为高利率的资金使用的时间长了，会不断吃掉你的现金流，还会把你投资收益吃掉，最终你会被它反噬。
3、拉长期限
尽量做到长债长投，债务全部分散到期。尽量借那些30年或者20年、10年的贷款买房，然后多个短期贷款不要让他们集中到期，分散开来，降低自己现金流压力。
房子本身是没有价值的，无非就是砖头水泥，真正有价值的是背后的城市资源和低息贷款。穷人把负债当作负担，富人把负债当作工具，这个也许就是贫富的观念分野吧。
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