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《孙子兵法》将决议战役胜负的榜首要素界定为「庙算」，指的是先对战事进行预判。它不是具体的兵刃的交锋，却直接关系到战役的终究胜败。

近日，保利开展控股战略研讨院发布了《保利2019-2020年房地产职业白皮书》（以下简称“白皮书”） ，这是保利接连第4年发布职业白皮书。

《白皮书》是央企保利对职业的重要输出，也是头部房企的前瞻性考虑和担任。

经过深度研讨职业逻辑和趋势，在保利周期论的剖析框架下，保利在曩昔几年较精确地判别了地产职业的许多未来走势。比如说：

2017年预言“房地产正处于总量峰值时代”；

2018年提出“房地产窄幅箱体运动是趋势”；

2019年勾勒出了“全体是个调整年”和“中心城市愈加集聚”等。

从实际状况来看，近三年全国商品房销售规模分别为13.4万亿、15.0万亿、15.9万亿，保持前史峰值；接连两年百城一手住所价格环比低于0.5%，动摇收窄。房地产职业的全体运行状况与保利之前的预判大体趋同。

作为职业开展的重要参考，在今日职业局势愈加杂乱的布景下，咱们从保利的几份《白皮书》中来抽丝剥茧，剖析“保利周期论”下房地产职业的变与不变。

变中求不变，是为了探求变的实质，在战略上猜测未来；不变中求变，是为了沿着不变的逻辑，在战术上掌握变的机遇。

三大重要新改变

改变一：人口活动呈现多维极化格式
保利的研讨团队剖析了全国337个城市、14亿人口、横跨20年的数据后，发现了人口活动呈现出了一些新特征：从搬迁特征来看：“乡-城”城镇化高位放缓，“城-城”活动加速并存，独立迁徙变为举家迁徙。从搬迁方向而言：呈现多维极化格式，跨省远赴东部与省内就近集聚并存；东部沿海与中西部明星引力同在；单核虹吸力与都市圈外溢力均有。

当下的咱们正处于一个人口大活动的时代，人口活动带动的是工业布局的改变，工业布局改变又将继续巩固人口的改变格式。这也就不难理解为什么各个城市要拼了命的抢人。
改变二：城市格式将呈现出“齐夫规律”
保利以为，我国未来城市格式将呈现出齐夫规律。这是保利在从头梳理了我国337个城市的人口，并剖析了大部分发达国家的城市体系演变路径后的新推断。所谓齐夫规律是指，一个国家最大的城市的人口，等于第二大城市人口的两倍，等于第3大城市人口的三倍，等于第四大城市人口的4倍，等于第5大城市人口的5倍……

曩昔咱们的开展模式更倾向于均衡式开展，齐夫规律未能完全生效，但现如今，咱们正处于人口、资源快速活动的阶段，城市间即将迎来大变局。保利判别，我国的城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的添加潜力。未来15年，我国超大城市有望超越10个，特大城市有望超越15个。
改变三：地产周期呈现出三大新特征
保利以为， 本轮房地产周期与此前的小周期不同，期间多次入冬反复，分批调整而总量稳定，土地周期与楼市周期渐行渐远，在这轮周期呈现三大新特征：

1、供求周期、方针周期、金融周期三个周期正深度叠合

 2、房地产周期被拉长，箱体被压扁

3、城市间开端走出自有周期

是什么要素导致了新特征的呈现？保利也给出了解释：房地产周期被拉长的原因，很大程度是由于“土地供给对立未能缓解”和“城市调控大分解”所引起的，土地供给对立未能缓解，直接导致土地库存周期加长。
此外，各个城市楼市调控呈现“因城施策”，调控步骤的不尽共同，使得各城市间楼市的走向，不再整齐划一。

三个"没变"的判别

榜首，保持根本面（人口、经济、工业等）是支撑房地产开展的底子要素的观点。
保利在已经发布的几份白皮书中，都始终保持着根本面决议房地产开展的判别。保利以为，房地产是根本面的投射。人口、经济、工业等根本面才是支撑房地产的底子要素，城市生命周期便是房地产生命周期。判别城市开展的潜力，保利以为关键在于研判人口趋势，其逻辑链条是：人随工业走，工业决议城市兴衰，工业兴则城市兴，工业聚则人口聚。

第二，政府对楼市的深度调控不会发生改变。保利以为，政府对楼市调控介入之深，调控工具之多，反映了政府对房地产的注重程度之高。2020年，这种高强度的调控方针会依然存在。这与保利在曩昔几份白皮书中的判别根本共同。2020 年央行初次提出建立“房地产金融长效办理机制”，保利以为这昭示房地产调控已进入全链条、精细化、活络化的新阶段。
对于新的调控局势，保利以为，中期而言，宏观面继续承压，方针层面改变空间不大。“房住不炒+因城施策+三稳”将构成安定新常态。“长效办理调控机制”着重常态化、主动化、双向化：一是将长时间稳定，小幅调整；二是“办理”一词表现政府出手的主动性，更灵敏、更频繁，着重预期办理；三是双向皆为选项，相机决议计划，遇热收紧，遇冷稍松。
第三，人口向中心城市聚集的判别没发生改变。
区域经济学“添加极理论”以为：区域经济最初由一个或数个“添加中心”率先开展，以带动整个区域的经济开展。“举全省之力建造省会城市”，将大幅添加省会城市的工业投资、公共设施投入。
保利统计发现，中西部省会城市迁入人口 80%来自省内，人口就近城市化现象显着。保利保持之前的判别以为，伴随劳动力、资金、技术等出产要素的会集，中西部省会城市首位度不断提高，并今后发优势，敏捷构成各自特色明显工业。保利预判，西部直辖市重庆、“创业之都”成都、“我国光谷”武汉、“硬科技之都”西安、“大数据之都”贵阳、“智造之都”长沙等明星城市将会崛起。

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