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2026年房价无普涨普跌可能，整体呈“核心企稳、外围承压”的分化格局，政策托底与供需失衡共同主导走势。中央经济工作会议定调“稳字当头”，以因城施策控增量、去库存、优供给为核心，叠加公积金改革、清理购房限制等政策，为市场稳预期筑牢基础。

一线及强二线核心城市房价稳中有撑，部分优质房源存温和上涨空间。这类城市去化周期维持在12-15个月合理区间，改善型需求成主力，120-144㎡户型成交占比超30%。土地供应缩量叠加政策宽松，优质地段现房、改善盘因稀缺性凸显品质溢价，预计新房价格微涨2%-4%。

多数三四线城市房价仍面临调整压力，人口外流、库存高企致基本面偏弱，部分城市去化周期超24个月，房价或小幅回调3%-8%。地方虽推购房补贴等政策，但仅能短期刺激刚需，难以扭转供需格局。

整体而言，楼市已告别普涨周期，“好城市+好房子”成结构性机会。投资属性弱化，刚需可借政策红利择机入市，改善型聚焦核心区优质现房，投机性购房空间进一步压缩。

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