楼面价与房价有什么关系呢?你清楚吗?
2021-09-03
“房价” 二字相信大家都不陌生,那在拍地时常常出现的 “楼面价”,相信很多人都会觉得生疏了吧?那么,难题就来了:什么叫楼面价呢?
楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率;
规划建筑面积=土地面积×容积率;容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。
下边我就用一个事例来表明下:
假定一个3000平方米的住宅小区土地价格六百万,建筑容积率为1.8得话,二种方法得到楼面价:
楼面价=六百万/(3000*1.8)=1112元/平米。
同时房价的价格定位由多种因素构成的。也就是由 土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等 10种因素构成的。
在其中,土地花费做为最基础的组成要素,所占占比也是较大的。据测算,土地成本占房产开发成本占比在40%上下,这在其中也要看土地是根据哪些方式取得的,如果是根据市场竞争激烈的竞拍的,那么土地成本有可能占到开发设计成本的60%上下,乃至会更为高。
而楼面价说明了该新项目在市场销售时,企业市场价中所包括的土地成本。这样一来就表明了,由于商住楼的最后市场价包含了楼面价,因此 ,房地产商在拿地的情况下开支的土地价格,就会做为商住楼最后市场价的参照规范之一。
因而针对“楼面价与房价有什么关系”的这个问题,我的答案便是:因为土地成本占了房子成本的三分之一,因而楼面价高,“大部分”也就代表着房价就会较高。
但这只不过是“大部分”,一些房地产商为了更好地尽早盈利,很有可能会依据本身、附近状况作出有效调节。换句话说,楼面价高的房价不一定高,它是需要依据详细情况而视的。
来源:钟祥海子河房产网
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