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国土空间规划变革推进我国城市转向缩短化、内涵型开展，城市更新作为我国新式城镇化的首要方向，为商场主体开启新的机遇和商场。在新冠疫情影响全球、宏观经济承压、当地财政收入锐减的布景下，城市更新是当地在建造用地总量束缚下添加土地收入的必经之路，也是发掘存量资源潜力、提高城市能级、发明新的空间价值的必要方向；而综合运用政府资源和商场机制这两只“看得见/看不见的手”是城市更新顺利实施的必要手法。
一、房企参加城市更新的布景及现状
跟着我国城镇化进程的快速推进，大城市特别是中心城市的新增建造用地供给吃紧，城市开展逐步由增量扩展转向存量更新，城市更新成为未来城市空间供给的重要途径。别的，因为城市规划的不合理，许多城市原有城市结构、经济形式、交通方法乃至房子功用、外观等与城市现代化开展显得格格不入，城市更新成为城市功用晋级的重要环节。
城市更新的开展面对巨大的方针红利。近年来，国家出台了一系列推进城市更新的规划和定见法令，《新式城镇化规划（2014-2020 年）》明确提出“依照改造更新与保护修正偏重的要求，健全旧城改造机制，优化提高旧城功用，加速城区老工业区搬迁改造”。2016年2月，国务院发布《关于进一步加强城市规划建造办理工作的若干定见》，提出“有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序紊乱、前史文明遗产损毁等问题”。
在当地上，城市更新的实践由来已久。深圳2004年发布了《深圳市城中村（旧村）改造暂行办法》，2009年再次发布《深圳市城市更新办法》，规定了“撤除重建”“功用改变”“综合整治”三类城市更新形式，发掘城市存量用地潜力。广州市率先建立城市更新局，提出了“旧厂、旧村、旧城”的“三旧”改造。上海市人民政府于2015年5月印发《上海市城市更新实施办法》，标志着上海进入以存量开发为主的“内涵增加”年代。2019年4月北京市政府工作厅印发《北京市2019年棚户区改造和环境整治使命》，其间列入今年棚改使命的项目共有138个。
对于房地产企业来说，跟着城市空间不断扩张，城市中心区域几乎很难再有新增土地供给，再加上土地竞拍本钱越来越高，城市更新项目给予了房地产企业以更低本钱进入城市中心区域的时机；一起，跟着城市转型晋级，城市更新已具有万亿等级商场，参加城市更新项目成为房地产企业继续保值增值的有效手法。
总的来说，在方针支持力度加大、中心城市土地供给有限、城市更新商场规模扩大等布景下，房地产企业纷繁加入城市更新中来（表1），参加城市更新的房企包含佳兆业、富力等具有丰富旧城改造经验的房企，也包含万科、恒大、碧桂园、保利开展等品牌公司，城市存量财物改造、重新定位、运营等一系列城市更新相关问题成为房地产企业必须思考的问题。
表1 品牌房地产企业参加的城市更新项目

二、房企参加城市更新的安排方法
现在房地产企业参加城市更新的安排方法首要包含独立运作、收并购和协作三种方法。佳兆业以独立运作的公司参加城市更新，其建立佳兆业城市更新集团，开创了城市更新与工业运营、配套运营、财富办理、文明旅游、物业运营协调开展大格局，强化城市更新项目的品牌内涵。到2018年底，佳兆业城市更新集团具有城市更新项目土地储备约3000万平方米，年土地供给量约80万平方米。中南、旭辉等以收并购为主，如中南出让深圳草埔旧改项目47%股权，旭辉集团和龙光地产经过收并购获得城市更新项目。碧桂园等首要以协作形式参加，其佛肇区域公司与顺控集团共同建立顺德城市更新渠道公司，专门针对顺德村级工业园区的项目拓展、开发运营、金融服务等方面开展工作。
三、房企参加城市更新的项目类型、形式及典型事例
按城市更新改造的目标区分，房企参加城市更新首要包含老旧商业区改造、工业区改造、住宅小区改造、前史文明街区改造、城中村改造等多种类型。而按改造前后土地使用方法的改变区分，又能够区分为多种形式，如工业区改造能够分为“工改工”、“工改商办”、“工改居”、“工改文创”、“工改商办”，商业区改造能够区分为“商改商”、“商改办”或“商改商住”等形式，此处选取数个常见形式的典型事例，对房企参加城市更新的项目和形式进行介绍。
1．老旧商业区改造——以西安大悦城为例
老旧商业区改造的常见形式为“商改商”，其意为对原本为商业性质的物业进行改造晋级，提高物业的经济、社会价值。西安大悦城为经典的“商改商”事例，其坐落西安城市手刺大雁塔旁，链接西安多处旅游地标。西安大悦城前身为曲江秦汉唐国际文明商业广场，2016年世纪金花店肆撤场之后，项目经营状况每况愈下。2017年西安大悦城正式收购该商业广场，并从多个角度动身对项目进行深层次改造，2018年12月改造后的西安大悦城正式开业。改造的要点首要集中在：空间改造、品牌晋级、主题街区打造三个方面。在空间改造上，首要，大悦城对野外空间进行加顶改造，增强了野外空间的可使用性，将原地面广场下凿为下沉广场，发明出“双首层”，而且并在室外东南角下挖新的室外下沉广场，与主进口构成错层空间、并连接负一层的“死角”区位；别的，结合项目坡面房顶的设计，打造大雁塔最佳观景视角，制造抢手打卡地；最后，因为西安为丝绸之路起点，因而改造中大量使用丝带元素与本地文明进行物理衔接，在前史感和未来感之间找到结合点，重塑物业空间形状。在品牌晋级上，西安大悦城总计引入首进西北的品牌多达30%，首进西安和曲江商圈的城市旗舰品牌则合计190个。在主题街区上，西安大悦城打造了勿空街区、潮π街区、查特花园、吃货共和国四大主题街区，将美味小食、网红茶饮、潮流衣饰、精美伴手礼等产品以全新的方法呈现在顾客面前。西安大悦城改造项目，依托城市深沉前史人文底蕴，从场景、业态、体验感等多角度动身，将深化影响西北地区潮流消费的晋级。
2．老旧工业区改造
（1）“工改工”——以万科三星工业区为例
“工改工”类城市更新是指，依照政府的要求，将现有土地性质为一般工业用地（M1）改变为新式工业用地（M0），因而，工改工又称为“工改M0”，将旧工业区撤除重建晋级改造为新式工业园，开发产品包含新式工业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形状。三星工业区坐落深圳市福田区华富街道，彩田路与彩田工业区1号路的交会处东南面，北接长城开发彩田工业园，南临深业上城，紧邻深圳福田CBD和华强北，地块的商业价值显着。2016年万科在剧烈竞争下拿下该工改项目，依据深圳市城市更新方针，“工改工”项目除了70%工业用房，开发商可获准建造30%的配套设备，包含配套公寓、商业等。在此规定下，万科能较高发挥其在房地产开发优势，提高项目的利润率。2019年7月三星工业区城市更新计划公示，拟撤除重建面积为129996平方米，拟开发建造用地面积为84480.6平方米，该“工改工”项目完成后，将对该片区工业优化晋级产生巨大促进作用，成为高新技术工业的集合区，促进区域经济的开展。
（2）“工改商办”——以万科上生·新所为例
“工改商办”指将城市旧工业厂区改造为商业工作空间形式，着重服务于所处片区的居民，为他们供给商业、文娱、休闲等日子方法，为片区经济注入活力。2018年5月25日，上海万科坐落城市中心区域的首个城市更新项目——上生新所正式对外敞开。上生·新所的建造分为两期，环绕“尊重前史、传承城市脉络、新老修建对话、多样同享共生”的主题进行打造，旨在将其塑造为一个传承前史、激发立异的新地标。现在，上生·新所项目的修建组成包含3处前史修建、11栋环绕新我国成长史的工业改造修建和4幢风格明显的今世修建。别的，入驻上生·新所的商铺众多，包含裸心社、稻城书店、PIRATA、相扑猫、The ER中餐馆、Brew bear、POPOLO、MissSth等多家品牌，租借率高达近90%。万科上生·新所的改造充分完成了存量财物的越能晋级，完成了工业区的良性更新，以多元化的形式丰富了城市大众的日子。
（3）“工改文创”——以梵石ITOWN为例
“工改文创”指使用城市内的工业遗存打造新式文创园区，梵石ITOWN是梵天地产参加“工改文创”城市更新的结果之一。项目坐落北京市朝阳区高碑店区域，总修建面积16万平方米，是北京体量排名前三的文创类园区。在2015年，该区域还是一片长期对外租借，私搭乱建现象严重，北京东四环五环间较大规模的棚户区，区域内人口密集，日子环境恶劣。别的，园区还被5条交织的铁路切割开来，疾驰而过的火车让片区环境愈加喧闹。从土地肌理、周边工业优势、内部铁轨和原有修建等角度动身，梵天地产对梵石ITOWN进行了构思式的修建造计。在项目空间规划上，前两期规划为大空间工作、合院式工作的产品，第三期规划为独栋或类独栋工作修建。别的，因为项目位置毗连中央电视台、北京电视台、凤凰卫视等传媒组织，园区充分发挥传媒资源的优势，打造了以影视IP为主导以及其衍生出的全工业链生态圈。区别于传统城市更新中的空间运营形式，梵石ITOWN旨在打造一个全工业链的渠道，把本身的IP影响力运送出去。
3．前史文明街区改造——以成都远洋邃古里为例
前史文明街区改造是在前史修建根底上，融入更多文明构思以及对修建保育的新理解，依据不同的修建风格量身定制其未来的用处，在最大限度保存和延续它们的前史、文明价值的根底上，充分发挥其经济、社会价值。成都远洋邃古里处于成都最繁华的春熙商业圈，是远洋地产和邃古地产联手打造的前史文明街区。远洋邃古里的修建首要包含4个野外广场和5座前史修建，商业街区独栋修建体交融周围奇迹，修建主体为深褐色，调配川西风格的青瓦坡房顶等细节，前史怀旧感凸显，与周围古建融为一体。该街区在保存古老街巷和前史修建的根底上，结合修建保育和文明构思打造了一个敞开式、低密度的街区形状购物中心。改造后的成都邃古里既传统又现代，交融文明遗产、构思时尚和都市日子，呈现为自在敞开的城市空间，为具有深沉文明底蕴城市的更新供给了新的可能性。
4．城中村改造——以富力广州猎德旧村改造为例
城中村因为缺乏一致的规划和办理，存在修建违章、环境杂乱、人流混杂、治安紊乱、根底设备不配套、游离于城市办理体制之外等问题，城中村改造是解决这些问题的有效途径。2007年，富力集团主导的广州猎德旧村改造项目是房企参加城中村改造的典型事例。依照改造整体方针，富力集团将整个猎德村区分为东西两大片区，其间西片11万多平方米的土地撤除后作商业用处，东片拆迁后首要用于安顿村民，另在猎德村南边保存一块土地用来建造一间酒店，作为团体经济开展的支撑项目。一起，在改造中，富力集团也注重传统祠堂、牌坊等修建的保存，为村民供给文明和精神的寄托。改造后的猎德村学校、幼儿园、医院、菜商场、文明广场等根底配套设备一应俱全，原址安顿的居民日子质量大大提高。别的，富力环绕猎德村打造了江景写字楼天盈广场、时尚购物中心天汇广场等商业中心，多元商业形状已经成为广州城市前进开展的手刺。猎德村改造是广州城中村改造引入房地产企业的首次尝试，开创了政府主导、商场参加的改造形式以及“拆一补一”的拆迁安顿方法，为后来的城中村改造项目供给了很大的学习含义。
四、房企参加城市更新的趋势
现在，城市更新进入加速开展阶段，从已有城市更新的实践来看，笔者认为工业晋级、生态宜居城市建造、前史文明价值发掘将是未来房地产企业参加城市更新的首要开展趋势。原因在于：其一，工业晋级改造能为城市开展注入新的活力，促进区域经济的可继续开展；其二，生态环境已成为城市开展最重要的主题之一，也成为房企参加城市更新必须注重的问题；其三，前史文明导向下城市更新项目愈加具有特色和竞争力，能为房企在城市更新项目中树立口碑、积攒人气，然后赢得更大的开展空间。