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 住房未来是否涨价需看结构性分化，普涨时代已终结，核心城市与三四线城市走势差异显著。

 政策层面，“房住不炒” 仍是底线，但 “因城施策” 精准发力。核心城市通过城中村改造与房票安置激活需求，上海 2025 年拆迁预算超 1400 亿元，成都、武汉等城市新房已连续 3 个月涨价。而三四线城市缺乏政策强刺激，库存去化乏力。

 人口与需求是关键变量。全国常住人口连续两年下降，但一线城市人口持续流入，120-144 平方米改善型户型成交占比升至 30%，上海千万元级豪宅成交同比增 67%。三四线则面临人口净流出，购房需求萎缩，二手房成交周期拉长至 5 个月以上。

 市场表现已现分化：2025 年 10 月一线城市新房同比涨 6.6%，三四线新房同比跌 1.42%；二手房方面，百城均价同比跌 7.6%，三四线跌幅居前。房企拿地也向核心城市集中，三四线流拍率超 25%。

 综上，一线及强二线核心区新房稳中有涨，二手房滞后回暖；三四线住房难有涨价动力，住房价值正回归居住本质。

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