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二手房贷款需“先核资质、再评房屋、后办抵押”，与过户流程紧密衔接，全程约15-30个工作日，2025年银行审批效率提升，资金监管与贷款发放无缝对接。

第一步：资质审核与材料准备。买方先完成购房资格核验，备齐身份证、户口本、婚姻证明、收入流水（近6个月）、征信报告；卖方提供不动产权证、共有人同意出售及抵押证明。双方签订购房合同后，买方提交贷款申请。

第二步：房屋评估。银行委托备案机构实地勘查，评估房屋户型、装修、周边配套等，结合市场数据出具评估报告，评估价将作为贷款额度依据，通常不高于成交价。

第三步：银行审批与签约。银行审核买方还款能力、信用状况及房屋产权，5-7个工作日出结果。审批通过后，双方签订借款合同及抵押合同，明确贷款金额、利率及还款方式。

第四步：衔接过户与抵押登记。按过户流程完成网签、缴税、产权转移后，买方持新不动产权证与银行共同办理抵押登记，提交抵押合同、产权证明等材料，3个工作日内完成登记。

第五步：放款与还款。抵押登记完成后，银行将贷款资金划入政府监管账户，同步划转至卖方账户。买方按合同约定，从次月开始按月偿还贷款本息。

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