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香港楼市历来是以“供给主导”，多谈“供给”、少谈“需求”，无论是久远房子战略每年更新十年建屋目标，以至运输及房子局每季公布私家住所潜在供给，尽管港府亦有推行俗称“辣招”的需求管理办法，不过近年亦已甚少谈及。

事实上，早于2013年港府宣布久远房子战略的谘询文件，当时港府已表明会采取“供给主导”的战略。在战略上，大前提是要继续添加供给安稳楼市，重建房子阶梯，重视公营房子（即公屋、居屋）的效果，促进社会流动，以久远根本地处理供求失衡的问题。

奈何要安稳地添加土地及房子供给，确实是“知易行难”。按运房局最新公布，截至上一年四季度最新私家住所潜在供给，本来上一年全年的私楼完工量只有1.36万伙，较2018年的2.0989万伙大幅削减35.5%，亦是按年私楼完工量，自2015年起连升四年后首度回落，数字反映私楼完工继续添加的愿景，实践环境却是“好景不常”。

翻查差饷物业评价署《香港物业报告2019》，政府原先猜测上一年私楼完工量可达1.8693万伙，奈何最终完工量仅达原先猜测的七成左右。当然信任我们亦了解要准确猜测每年的私楼完工量，几乎是“不可能的任务”，始终每一个新盘的修建进展，会受多方要素影响，除气候要素外，亦会受不少实践环境影响，上一年社会事情多少亦可能会影响部分新盘的修建进展，再者近月新冠肺炎暴虐，或多或少亦会部分新盘因而暂时部分罢工。

心水清读者或许会知道，假如以完工量来作为新楼供给作核算，因应上一年新楼出售量明显上升，而新楼完工量又大幅回落，此消彼长下上一年新楼商场再度呈现“求过于供”的状况。但其实新盘供给亦有另一个了解，假如按施工量核算，因应上一年新楼施工量亦达1.85万伙，与上一年新楼出售量共1.87万伙（按一手住所物业出售资讯网成交纪录册核算）适当接近，上一年需求仅仅略高于新盘供给。

调整期必然继续

总体而言，近年新楼供给正面对“樽颈”，新楼求过于供或许已从头呈现，但与此同时，受新冠肺炎疫情影响，楼市调整期必然继续，加上本地经济正陷入阑珊，商场对新楼需求亦可能会有所削减。不过，无论如何，新楼供求依然趋向严重，信任全体楼市整固起伏依然有限。

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