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在商场上流传着一门形而上学，名为「砍价学」。

砍价学继承了老祖宗传承下来的功法，明面上来讲是最优化购房战略，暗地里和街边商场买菜还价无异，谈判桌上两边你来我往，乐此不彼。

我曾记住最疯狂的案例，是好久之前帮上海一个朋友买房。买家卖家互不松口，鏖战整整3天，最终卖家由于儿子的婚房要下定金，只能委屈退让签了合同。临终送给我朋友一句话：“你这不是买房，是在熬鹰！”

但他也知道，3天时刻砍下的20万块钱，能够为本不富裕的家庭省下一笔不小的开支，并且超底价成交，今后住在里面心也亮堂。

当然现在的砍价现已不能和过去相比了。

手机上都是二手房生意软件，小区楼下随处可见二手房中介门店，老练的二手房服务商场，现已完全捶平了信息不对等的沟壑。

像之前那样，靠三寸不烂之舌砍卖家两刀，省个几十万的生意完全成为过去式。毕竟信息化年代下，谁都不是傻子。

不过，砍价学没有就此失传，现在依然是生意两边座谈时，最重要的一环。依照正常状况，一般能砍下报价的1％～5％，也便是100万的房子最多有5万的议价空间。

假如你不甘心，还想砍下更多的价，就得花时刻去研讨了，这也是高阶购房者必备的功法之一。下体面木以多年经验，特意为咱们预备一份实用的砍价秘笈，把期间的来龙去脉给你盘清楚，假如你习得了这个功法，5%就仅仅起步空间。

一、“皮糙肉厚，火眼金睛“

在习得砍价秘笈之前，你有必要要让自己的内功扎实，理解几个道理。

1、砍价的本质在于博弈，这是一场零和游戏。一方的不利要素便是另一方的有利要素，这便是机遇的掌握。

拿北京举例，2017年1月行情进入上轮周期的峰值，那时分北京楼市十分夸张，买房都得排着队，第一个看房的都是加价买，只为了避免后来者竞价。卖家坐地起价的不在少数，一夜加价100万的我也见过。

真实的砍价机遇在于商场行情冷淡的时分。北京在2017年317新政出台后，楼市极速冷却，成交暴降，在2017年年末时，一套房砍价50万的比比皆是，这时分买家竞争者少。每一个看房者，卖家都会真心诚意对待。这也是我一向着重“越冷的商场时机越多”的道理。

其次是在选房的时分，必定要让中介帮你弄理解卖家为何要卖房？

为了改善，为了换学区，仍是其他地方需求急用钱。这点很重要，由于卖家着急卖房的程度，决议了这套房的议价空间。

别的还要留意，业主假如是出资客，趁早就断了砍多少的念想。由于出资客均有心理价位和出资收益预算，在此事上研讨不比中介少。

2、在谈判桌上，主力是你，而不是中介。

中介是生意两边交流的桥梁，他为你考虑，也得为卖家考虑。我之前遇到一个案例，200万的房子让中介去砍价，他跟我说卖家给出的底价是180万，没办法砍了。

然而当买家卖家坐在谈判桌上时，三回合下来卖家直接把价格压到175万。由于客户买的是顶楼，经过细节看到房子之前有漏水痕迹，以此做文章砍了一些，而这些假如不去调查，中介是不会告知你的，真实去谈仍是靠自己。

很多人问中介会不会帮助卖家，把房价挑高了卖？这也要看状况。假如这套房签的是独家署理，且房东不着急卖，那自然有很大概率帮卖家。

假如挂牌到几家中介公司，中介为了拿到更多客源，则会想办法和卖家拿到较低的报价。报价是中介最大的竞争力，服务才是其次。所以找房必定要找那些多家中介公司署理的房源。

3、砍价要做好心理建设，它是一件磨脸皮的事儿。你不好意思他人就好意思，来来去去脸皮薄的人自然落了亏。

之前很多来咨询我的朋友就由于这个功败垂成，本来一套说辞现已预备就绪，价格还有往下挖的空间，成果卖家卖惨，还价三轮今后，买家就不好意思容许了。

要记住，砍价场如战场，不要嫌墨迹也不要不好意思，这跟菜商场买菜大妈5毛钱砍价生意不一样。放下身段，必定让自己脸皮厚一点儿，直至卖家的终止信号呈现：低于这个价必定不卖！

二、洞悉万物，事无巨细

内功修炼完成后，咱们来到最重要的环节，砍价学。

砍价学第一招，懂行情。

懂行情，分为商场行情和“标的物”行情。商场行情不难，花2天时刻多跑几家中介门店看客流量就知道，这个我在多篇文章中唠叨过。

最主要的是标的物行情，这个比较费事，由于只有你知道这房子值多少钱，你才知道有多大的议价空间，并且二手房和新房不一样，没有必定的底价，必定的底价是你说服卖家出手的价格。

一般中介都会以此小区，上一套同户型成交价来“行价”，这是远远不够的，你有必要知道此小区的均匀价格，最好户型的价格，最差户型的价格，以及顶底楼的价格。

之前咱们都是和中介要信息，或许自己去拿前史成交记录询价，现在比较方便，一些做的好的APP上相关信息十分齐全。

下面我举个比如。这个比如是我随便从app上找的，坐标是北京朝阳区东三环的华腾园，2000年开发的70年住宅。

从图中能够看出，华腾园的均价为64644元/平米，一般来说，小区均价代表了小区中户型和楼层为中上的房子。

咱们从近期成交中，找到2室2厅的成交记录，发现最近一套房的成交在2020年1月14日，105平米报价为688万，成交价是676万，被砍了12万。报价为6.55万/平米，成交价为6.43万/平米。挂牌时刻86天。

咱们再看第二套，2019年12.30日成交，这套房是95.13平米，报价为630万，高于小区均价，但终究成交价却是600万，整整被砍了30万，力度很大。报价6.62万元/平米，成交价为6.3万/平米，低于小区均价。

咱们会发现，每套房子的报价均高于小区均价，最终的成交价又回归到小区均价，这样的比如是普遍现象。

所以，一个房子合理价位的根底要基于小区均价，然后再根据它的户型、采光、视野、通风、装饰进行上下浮动分析。

并且还要留意一点，一个小区内越大平米的房子，单价反而越低，这是总价不变原理，小区内卖家会相互参阅终究售价。

那么咱们以此理论，翻开近期挂牌房源列表。

会发现第1套价格合理，第2套有些笋盘的感觉没必要再砍，第三套单价将近7万/平米，议价空间最少20万起步，第4、5套也有必定的议价空间。这便是你的参阅规范。

假如你地点的城市没有可靠的信息软件，就要问当地中介获取信息，用最近小区成交的几套房总价除以套数，算出均匀数。

在得知小区合理价位后，你心里就有谱了。假如业主报价太高，你就得去和他往下砍，假如业主报价甚至低于小区的均匀成交价以及同户型小区往期成交价，你就没必要盛气凌人了。

这时分需求及早联系业主座谈，由于盯着这套房的人不在少数，并且卖家必定急售，这时分时刻是最宝贵的。

接下来是座谈环节，有几个留意事项。

1）筛出房子后，先让中介去探口风，一般依照小区均价的9折，或许用同小区近期成交的最低价去还。当然这很容被骂，但着急卖的卖家必定会再给你讨一个价。还价还得狠一些，没什么害处。

2）座谈一般是生意两边以及中介，呆在一个屋子里。为了让中介帮你，能够事前和中介约定，交出你的底价，多砍下的部分按比例反佣给中介。中介站在你这边说事儿，你的优势就起来了。

3）事前预备好现金，座谈时推到卖家眼前。这么做的目的是为了表达你的诚意和你的资金实力，卖家喜欢这样的人，也愿意尽快交底。为你多添加一些价码。

4）攀谈时，把你了解的数据都摆出来，小区均价，同户型往期成交价格，以及周边板块的房价，还有装饰、家具、户口、税费这些都要了解清楚，在此根底上去根据他的户型、装饰、采光、通风等状况适度压价，让他知道你是有备而来，不是善茬，这样有助于更快交出底价。

三、将心比心

一般讲到这里，砍价的基本留意事项都交待清楚了，市面上再厉害的形而上学也便是这些。说实话，价格能砍下来多少，单纯看房东有多急着要钱，以及房东是什么性情的人。

这些都是命运成分。

并且深层次来讲，砍价秘笈有点儿厚黑学的意味，归于邪派武功。

我给它的定位，仅限于博弈那些坐地起价、漫天要价的卖家。关于老实巴交，挂牌很诚意的卖家，没必要打这些算盘。

由于将来某一天，你将从买家的身份转换为卖家，将心比心。

百说不如多一践，就像武功看懂了招数是远远不够的，需求你后期实践才行。要做好第一次谈判失利的预备，失利也是积累经验最好的办法。

砍价是为了省钱，别嫌费事，并且经过体系性地学习，你会对你买的房子有一个深入的了解，以便于多年今后置换时，有一个很好的参阅标的，怎么算都值，所以必定要亲力亲为。

最终仍是期望看到这篇文章的买家卖家，依照商场实践价格走，不高卖不深砍，真实的好生意，是两边都满意的，而不是由于砍价伤了和气。

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